En ma qualité d’expert-comptable français, de fiscaliste et d’ingénieur patrimonial je suis très souvent confronté avec mes clients français à la pression fiscale confiscatoire. Pression qui pèse sur leur portefeuille d’actifs immobiliers locatifs. Cet article est là pour mettre en avant l’Investissement immobilier à Maurice pour les français.

Проблемы налогообложения недвижимости во Франции

Налоговое давление на недвижимость

Действительно, французское налогообложение налагает значительные сборы на владельцев недвижимости.

• des droits de mutation d’immeuble et frais notariés attachés (environ 8%),
• налогообложение доходов от земли (около 50%, включая социальные отчисления в размере 17,2%),
• l’impôt de 36,2% (avant abattement pour durée de détention) sur les plus-values immobilières,
• l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière soit environ 1%
• и, наконец, налоги (земля, бытовой мусор и т. д.)

свести на нет усилия по наращиванию активов недвижимости во Франции.

L’Alternative Mauricienne

Преимущества франко-маврикийской двусторонней конвенции

L’île Maurice offre une fiscalité plus avantageuse pour les investisseurs immobiliers français grâce à la convention bilatérale entre les deux pays. Cette convention prévoit des taux d’imposition réduits et des exonérations sur plusieurs types de revenus et plus-values. Pour contourner de manière légaliste cet obstacle fiscal, il me semble pertinent de s’intéresser aux atouts/avantages offerts par la convention bilatérale franco-mauricienne de nature à envisager d’investir/diversifier vos actifs immobiliers via l’acquisition d’un appartement/villa de rapport à l’Ile Maurice.

Соглашение об избежании двойного налогообложения, в частности, предусматривает, что:

• Article 6 : Les bénéfices fonciers sont taxables à 15% et libératoire d’налог во Франции
• Article 24 alinéa c : Les dividendes versés par une société immobilière mauricienne (assujettie à l’IS de 15%) sont taxables en France à la Flat Tax de 30% tout en bénéficiant d’un crédit d’impôt mauricien de 25%
• Article 13 : Les plus-values immobilières sont exonérées d’impôt à Maurice (6.15% налог на передачу и нотариальные сборы по цене продажи) как во Франции
• Article 23 : Les biens immobiliers et parts de SCI mauriciennes n’entrent pas dans l’IFI en France

Il est précisé qu’il n’existe aucune taxe applicable aux actifs et/ou revenus immobiliers mauriciens (taxe foncière, taxe d’habitation, Ordure Ménagère,…) Au regard de ce qui précède, l’investissement locatif mauricien apparait comme une solution alternative efficace pour investir ou renforcer/diversifier votre portefeuille d’actifs immobiliers.

Options d’Investissement et Avantages Fiscaux

Основываясь на этом полезном наблюдении, Группа КОЛЬБЕР МАВРИКИЙ хотел предложить французским налоговым резидентам строящуюся недвижимость в аренду (VEFA), гарантирующую годовой чистый доход (до налога 15%) de 4% du prix d’acquisition sur une durée minimum contractuelle de 36 mois . Les produits immobiliers aux standards internationaux proposés et la promesse de rendement garanti bénéficient également de :

• La garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) délivrée par une banque mauricienne premium ;
• Сертификация международным офисом контроля
• Du paiement d’avance des 4% du prix d’acquisition au titre du loyer annuel dès la réception de la villa/appartement.

Sur le plan juridique, financier et fiscal il existe plusieurs solutions pour acquérir l’actif concerné :

• L’acquisition directement par la personne physique via un apport en cash et/ou un financement bancaire français ou mauricien (обычно около 70% более 15 лет)
• L’acquisition via une SCI mauricienne « transparente » qui confère les mêmes effets fiscaux mais qui autorise le démembrement des parts sociales et l’anticipation d’une transmission programmée aux enfants et/ou au conjoint survivant
• L’acquisition via une SCI mauricienne assujettie à l’impôt société (IS de 15%) qui procurera les mêmes avantages t successoraux que ci-dessus avec toutefois une absence/réduction significative de la fiscalité foncière générée par l’amortissement sur 30 ans du bien (кроме стоимости земли).

 

Заключение :

Enfin, l’investissement immobilier à l’Ile Maurice se présente comme une solution efficace face à la fiscalité française. Avec des avantages fiscaux significatifs et des rendements potentiels supérieurs, il constitue une option attrayante pour diversifier et optimiser votre portefeuille immobilier. Nous vous encourageons à utiliser notre simulateur financier et fiscal pour comparer les avantages d’un investissement à l’Ile Maurice par rapport à la France.