En ma qualité d’expert-comptable français, de fiscaliste et d’ingénieur patrimonial je suis très souvent confronté avec mes clients français à la pression fiscale confiscatoire. Pression qui pèse sur leur portefeuille d’actifs immobiliers locatifs. Cet article est là pour mettre en avant l’Investissement immobilier à Maurice pour les français.

Les Défis de la Fiscalité Immobilière en France

Pression Fiscale sur les Actifs Immobiliers

En effet, la fiscalité française impose des charges importantes sur les propriétaires immobiliers.

• des droits de mutation d’immeuble et frais notariés attachés (environ 8%),
• la fiscalité sur les revenus fonciers (environ 50% y compris contributions sociales de 17,2%),
• l’impôt de 36,2% (avant abattement pour durée de détention) sur les plus-values immobilières,
• l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière soit environ 1%
• et enfin les taxes (foncières, ordures ménagères,…)

viennent réduire à néant les efforts pour se constituer un patrimoine immobilier en France.

L’Alternative Mauricienne

Avantages de la Convention Bilatérale Franco-Mauricienne

L’île Maurice offre une fiscalité plus avantageuse pour les investisseurs immobiliers français grâce à la convention bilatérale entre les deux pays. Cette convention prévoit des taux d’imposition réduits et des exonérations sur plusieurs types de revenus et plus-values. Pour contourner de manière légaliste cet obstacle fiscal, il me semble pertinent de s’intéresser aux atouts/avantages offerts par la convention bilatérale franco-mauricienne de nature à envisager d’investir/diversifier vos actifs immobiliers via l’acquisition d’un appartement/villa de rapport à l’Ile Maurice.

La convention de non double imposition stipule notamment que :

• Article 6 : Les bénéfices fonciers sont taxables à 15% et libératoire d’impôt en France
• Article 24 alinéa c : Les dividendes versés par une société immobilière mauricienne (assujettie à l’IS de 15%) sont taxables en France à la Flat Tax de 30% tout en bénéficiant d’un crédit d’impôt mauricien de 25%
• Article 13 : Les plus-values immobilières sont exonérées d’impôt à Maurice (6,15% droit de mutation et frais notariés sur le prix de vente) comme en France
• Article 23 : Les biens immobiliers et parts de SCI mauriciennes n’entrent pas dans l’IFI en France

Il est précisé qu’il n’existe aucune taxe applicable aux actifs et/ou revenus immobiliers mauriciens (taxe foncière, taxe d’habitation, Ordure Ménagère,…) Au regard de ce qui précède, l’investissement locatif mauricien apparait comme une solution alternative efficace pour investir ou renforcer/diversifier votre portefeuille d’actifs immobiliers.

Options d’Investissement et Avantages Fiscaux

Sur la base de ce constat avantageux, le Groupe COLBERT MAURITIUS a souhaité proposé aux résidents fiscaux français des produits immobiliers locatifs à construire (VEFA) garantissant un rendement net annuel (avant impôt de 15%) de 4% du prix d’acquisition sur une durée minimum contractuelle de 36 mois . Les produits immobiliers aux standards internationaux proposés et la promesse de rendement garanti bénéficient également de :

• La garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) délivrée par une banque mauricienne premium ;
• La certification par un bureau de contrôle international
• Du paiement d’avance des 4% du prix d’acquisition au titre du loyer annuel dès la réception de la villa/appartement.

Sur le plan juridique, financier et fiscal il existe plusieurs solutions pour acquérir l’actif concerné :

• L’acquisition directement par la personne physique via un apport en cash et/ou un financement bancaire français ou mauricien (généralement environ 70% sur 15 ans)
• L’acquisition via une SCI mauricienne « transparente » qui confère les mêmes effets fiscaux mais qui autorise le démembrement des parts sociales et l’anticipation d’une transmission programmée aux enfants et/ou au conjoint survivant
• L’acquisition via une SCI mauricienne assujettie à l’impôt société (IS de 15%) qui procurera les mêmes avantages t successoraux que ci-dessus avec toutefois une absence/réduction significative de la fiscalité foncière générée par l’amortissement sur 30 ans du bien (à exception de la valeur du terrain).

 

Conclusion :

Enfin, l’investissement immobilier à l’Ile Maurice se présente comme une solution efficace face à la fiscalité française. Avec des avantages fiscaux significatifs et des rendements potentiels supérieurs, il constitue une option attrayante pour diversifier et optimiser votre portefeuille immobilier. Nous vous encourageons à utiliser notre simulateur financier et fiscal pour comparer les avantages d’un investissement à l’Ile Maurice par rapport à la France.