بصفتي محاسبًا فرنسيًا، ومتخصصًا في الضرائب، ومهندسًا للثروة، كثيرًا ما أواجه ضغوطًا ضريبية للمصادرة مع عملائي الفرنسيين. الضغط يثقل كاهل محفظتهم من الأصول العقارية المستأجرة. هذه المقالة هنا لتسليط الضوء على الاستثمار العقاري في موريشيوس للفرنسيين.
تحديات الضرائب العقارية في فرنسا
الضغط الضريبي على الأصول العقارية
والواقع أن الضرائب الفرنسية تفرض رسوماً كبيرة على أصحاب الأملاك.
رسوم نقل الملكية ورسوم كاتب العدل المرتبطة بها (حوالي 8%)،
الضرائب على دخل الأراضي (حوالي 50% بما في ذلك المساهمات الاجتماعية البالغة 17.2%)،
ضريبة 36.2% (قبل الخصم لمدة الاحتفاظ) على الأرباح الرأسمالية العقارية،
IFI (ضريبة الثروة العقارية، أي حوالي 1%
وأخيرًا الضرائب (الأرض، النفايات المنزلية، إلخ.)
يأتي لإبطال الجهود الرامية إلى بناء الأصول العقارية في فرنسا.
البديل الموريشيوسي
مزايا الاتفاقية الثنائية الفرنسية الموريشيوسية
تقدم موريشيوس ضرائب أكثر فائدة للمستثمرين العقاريين الفرنسيين بفضل الاتفاقية الثنائية بين البلدين. وتنص هذه الاتفاقية على تخفيض معدلات الضرائب والإعفاءات على عدة أنواع من الدخل والأرباح الرأسمالية. للتحايل على هذه العقبة الضريبية قانونيًا، يبدو من المناسب بالنسبة لي أن أهتم بالأصول/المزايا التي توفرها الاتفاقية الثنائية الفرنسية-موريشيوس للنظر في استثمار/تنويع أصولك العقارية من خلال الاستحواذ على شقة/فيلا استثمارية في موريشيوس.
وتنص اتفاقية منع الازدواج الضريبي بشكل خاص على ما يلي:
المادة 6: تخضع أرباح الأراضي للضريبة بمبلغ 15% وتصريفهاالضريبة في فرنسا
المادة 24 الفقرة ج: أرباح الأسهم المدفوعة من قبل شركة عقارية في موريشيوس (تخضع لـ IS 15%) تخضع للضريبة في فرنسا بضريبة ثابتة قدرها 30% مع الاستفادة من ائتمان ضريبي في موريشيوس قدره 25%
المادة 13: أرباح رأس المال العقاري معفاة من الضريبة في موريشيوس (6.15% ضريبة النقل ورسوم كاتب العدل على سعر البيع) كما في فرنسا
المادة 23: لا تدخل العقارات والأسهم في المؤسسات المالية الدولية في موريشيوس في المؤسسات المالية الدولية في فرنسا
تم تحديد أنه لا توجد ضريبة مطبقة على الأصول العقارية و/أو الدخل في موريشيوس (ضريبة الأملاك، ضريبة الإسكان، النفايات المنزلية،...) في ضوء ما ورد أعلاه، يبدو أن الاستثمار الإيجاري في موريشيوس يمثل حلاً بديلاً فعالاً للاستثمار أو تعزيز/تنويع محفظتك من الأصول العقارية.
خيارات الاستثمار والمزايا الضريبية
وبناء على هذه الملاحظة المفيدة، الفريق كولبير موريشيوس أراد أن يقدم للمقيمين الضريبيين الفرنسيين منتجات عقارية للإيجار سيتم بناؤها (VEFA) تضمن عائدًا صافيًا سنويًا (قبل ضريبة 15%) بقيمة 4% من سعر الاستحواذ خلال فترة تعاقدية لا تقل عن 36 شهرًا. كما تستفيد المنتجات العقارية ذات المعايير الدولية المقدمة والوعد بالعوائد المضمونة من:
الضمان المالي لاستكمال الأعمال (GFA) الصادر عن أحد البنوك المتميزة في موريشيوس؛
تصديق من مكتب رقابة دولي
الدفعة المقدمة بقيمة 4% من سعر الاستحواذ للإيجار السنوي عند استلام الفيلا / الشقة.
من الناحية القانونية والمالية والضريبية، هناك عدة حلول للاستحواذ على الأصل المعني:
الاستحواذ مباشرة من قبل الفرد من خلال مساهمة نقدية و/أو تمويل من بنك فرنسي أو موريشيوس (بشكل عام حوالي 70% على مدار 15 عامًا)
الاستحواذ عن طريق SCI موريشيوس "الشفاف" الذي يمنح نفس التأثيرات الضريبية ولكنه يسمح بتقطيع الأسهم وتوقع النقل المخطط له إلى الأطفال و/أو الزوج الباقي على قيد الحياة
الاستحواذ عبر SCI في موريشيوس الخاضع لضريبة الشركات (IS 15%) والذي سيوفر نفس مزايا الميراث المذكورة أعلاه مع غياب / تخفيض كبير في ضريبة الأملاك الناتجة عن انخفاض قيمة العقار لمدة 30 عامًا (باستثناء قيمة الأرض).
خاتمة :
وأخيرا، يقدم الاستثمار العقاري في موريشيوس نفسه كحل فعال للضرائب الفرنسية. مع المزايا الضريبية الكبيرة والعوائد المحتملة الأعلى، يعد خيارًا جذابًا لتنويع وتحسين محفظتك العقارية. نحن نشجعك على استخدام جهاز المحاكاة المالي والضريبي الخاص بنا لمقارنة مزايا الاستثمار في موريشيوس مقارنة بفرنسا.
